中国（中部）地产节资本创新发展论坛——暨2006年中美·地产投融资峰会即将开始，嘉宾正在签到，敬请广大网友关注！    [2006-3-31 8:20:44]

论坛正式开始，请关注中原楼市现场直播。    [2006-3-31 8:59:19]

主持人：各位朋友，各位嘉宾，早上好，欢迎大家光临中国（中部）地产节资本创新发展论坛。一年之计在于春，今天是一个非常值得纪念的日子，一方面中国（中部）地产节在四月份开始拉开了序幕，并且中国人民大学借此机会在郑州举行中美地产交流峰会。首先我代表诸位会长欢迎各位嘉宾和各位朋友的光临。请允许我先介绍一下今天参加我们论坛的领导和嘉宾。    [2006-3-31 9:01:22]

主持人：大河报副总编辑王守国先生，郑州市房地产管理局，房地产市场管理处高建政先生，河南省住宅产业商会秘书长赵进京先生，还有远道从美国而来的美国纽约大学房地产学院劳伦斯 瓦朗教授，美国纽约大学企业学习部主任DavidBalderson先生，美国纽约大学香港办事处主任徐沙女士，还有国内知名的房地产金融投资专家，中国人民大学房地产业研究中心的高级教授，于宝刚先生，中国人民大学培训学院河南教学服务中心主任，河南凯若管理培训中心主任赵玲女士，《领跑》杂志总编辑张健先生。 首先我们有请大河报总编王守国先生代表主办单位致欢迎词。    [2006-3-31 9:06:15]

王守国：尊敬的劳伦斯朗教授，DavidBalderson先生，各位专家，老总和朋友，女士们先生大家上午好，在春光明媚，春意昂然，百花斗妍的美好时光我们迎来了中国（中部）地产节资本创新发展论坛暨2006中国人民大学中美地产投融资峰会，对这次峰会的成功举办表示祝贺。    [2006-3-31 9:09:01]

王守国：中部崛起，中原现行，中原崛起，地产当先，中原地产在国家加快中部地区崛起战略部署，提出河南城镇化、工业化，现代化进程加快，国民经济持续快速健康发展的诸多利好条件下，可谓风云，理当大有作为，事实上，中原地产仓龙卧虎为中原地产的发展做出了无可替代的贡献。地产就是资产的灵魂。在国家对地产进行多方面宏观调控的情况下，中原地产界如何破戒资本瓶颈这一难题用资本创新创造新的成就和辉煌，就成了大家需要共同关注，共同学习的现实课题，这种现实需求，就是我们举办本此峰会的基本动力。    [2006-3-31 9:11:06]

王守国：中国人民大学房地产MBA高级经理人培训项目，是由中国人民大学培训学院与河南凯若管理培训中心，联合在中原推出的房地产高端培训项目，自2004年进入河南以来已在中原地产界产生了广泛影响，被誉为“中原地产的黄埔军校”，大河报，作为中原地区最具影响力的强势媒体，作为世界日报发行百万，中原唯一百万大报，作为全国省级晚报和都市报，最具竞争力20强第四名，在快速发展的过程中，一直得到了社会各界尤其是中原地产界的大力支持。滴水之恩，当涌泉相报，现在，大河报能够参与这次峰会，这次我们能够与中国人民大学管理培训学院和凯若管理培训培训共同举办这次峰会，倍感荣幸，祝中原地产再创辉煌，祝这次峰会再创辉煌。    [2006-3-31 9:12:12]

主持人：下面有请郑州市房地产管理局，房地产管理出处长，高建政先生致词。    [2006-3-31 9:14:22]

高建政：尊敬的各位客人，朋友，上午好，很高兴有机会参加本此论坛，受我们局长的委托，并代表郑州市房管局，向我们这次论坛峰会表示祝贺。 郑州市的房地产业近几年发生了非常大的变化，这些变化不仅表现在楼盘的配置，还包括供应的配套，人文设计科学，更表现在我们队伍发生了很大的变化，比如说更加重视企业管理，重视人才储备，重视投资和融资，重视战略发展研究，并且社会责任的提高，这些分析使得我们中原地产发生了质的升华，这是一个事实。从人才储备的角度讲，大河报包括我们的人民大学MBA项目培训，已经有近200名高级管理人员参加了这一培训，这也是我们河南地产值得骄傲的内容之一。    [2006-3-31 9:17:38]

高建政：一个行业包括一个企业的发展，需要各方面的努力，我认为一个行业的发展应该把握三个要素，第一是把握政策、法律、法规体系，怎么去理解他们；第二个是建立一个符合市场经济规律的游戏规则，行业要健康持续地发展，第三个重要的要素就是企业自身的强力的提升，这包括多个方面，如果一个企业的发展也应该注重以下三个方面： 第一个要建立科学的内部的管理机制， 第二个要素企业应该建立一个多元化的投资和融资体系，如果说建立一个企业科学的关系体制和基础的话，企业可持续发展中投融资是一个核心。 第三个要素就是要生产高质量的产品，这是我们的目的，它可以为我们广大的市民提供安居乐业的环境场所，同时也可以提升我们城市经济和面貌。 在这里我再次预祝峰会圆满成功，再次祝愿我们的劳伦斯 朗先生尊贵的客人这次中原执行愉快。谢谢。    [2006-3-31 9:18:17]

主持人：感谢高处长的讲话，的确我们中原地产业的健康发展，作为行业主管部门也功不可没。下面请郑州市住宅产业商会赵进京先生讲话。    [2006-3-31 9:20:05]

赵进京：尊敬的各位来宾，各位朋友，女士们、先生们大家上午好。 我代表河南省住宅产业商会对本此论坛的召开表示热烈地祝贺，非常感谢这么多的中外嘉宾到河南来穿经布道，也感谢主办方给我这次学习和发言的机会。    [2006-3-31 9:20:24]

赵进京：主办方之一中国人民大学培训学院，中国人民大学培训学院一直致力于对房地产MBA高级人才的培训，自04年进入河南以来以雄厚的师资力量，高质量的教学水平，独特的授课方式，受到了中原地产界的高度重视，为我们中原地产行业培养了大量的精英，促进中原地产健康地发展。我相信由他们主办的此次论坛，一定会为我们带来一次思想和财富的盛筵。我认为本此论坛是关键时期的关键论坛，因为大家知道房地产行业是密集型资金行业。    [2006-3-31 9:21:14]

赵进京：近些年，国家出台的宏观调控政策，紧缩银根，使房地产贷款不断下降，河南只有13%，所以我们开发商四处寻米下锅，甚至做了一些违法的事情，但是统计表明，我们中国还有14万亿的存款没有用处。所以在中部崛起中房地产开发商担当着重大的责任，所以一个城市发展的好与坏，决定着开发商的开发水平，而开发商的质量资金是决定其好坏的瓶颈。    [2006-3-31 9:22:28]

赵进京：年初我们到国外进行考察，在开封召开专门的会议，探讨如何打造全新的资金平台，我们在做探索。现在欢迎大家及时来参与我们正在搞的一些活动。我们现在储备资金、储备资源，我们的国际储备信息中心，已经成立运营，在这里储备的土地，在省储备土地以外，我们还有几千亩土地信息。我们的信息使用之后，为我们的会员带来了很大的好处。我们商会就致力于做一些让会员感动，把商会从虚变实的事情。    [2006-3-31 9:25:47]

赵进京：我们本此论坛就是在关键的时期，做的一个关键的事情，是非常有意义的。对我们突破房地产行业瓶颈，为解决当前房地产开发过程中的资金问题，包括省内地产企业重新认识国际金融，打通中外投资渠道的障碍，提供了极好的学习机会，在次我代表河南省住宅产业商会，预祝本此论坛圆满成功，谢谢大家。    [2006-3-31 9:26:25]

主持人：感谢赵秘书长。刚才大家从政府官员和主办单位都知道了，中国人民大学培训学院进入中原以来，已经有100多位河南地产高管参与了这个项目的学习。作为中国人民大学主要的合作单位，河南凯若管理培训中心，在这个过程中和中原的地产业一起在成长。进入到今天论坛主要部分，为了搞好这次论坛，特邀人大最受欢迎的投融资教授于宝刚先生，担任我们本此论坛的嘉宾主持，大家欢迎。    [2006-3-31 9:27:34]

于宝刚：各位大家好，28号中央召开了振兴中部的政治局会议，我们中原地产节和中原房地产金融论坛，就在这个会议之后，以这种创新的模式，在这个创新的地点举办了。这预示着整个中原房地产企业将在中原振兴过程中，起到主导和领跑的作用。今天的房地产论坛主要包括上午由劳伦斯 朗教授为大家介绍美国房地产信托基金，它在整个发起和成长过程中，经历了什么？有哪些经验值得我们借鉴。第二个部分是美国房地产信托基金，他的盈利模式，制度建设，第三个方面美国的房地产信托基金对中国房地产市场是怎么看的，它怎么样才能和中国的房地产企业、房地产市场进行更好地融合。    [2006-3-31 9:28:11]

于宝刚： 大家知道从121，831、212文出台之后，困扰整个房地产企业最大的难题就是房地产企业的融资平台问题。一方面有数以万计的民营资本和美元资本，在虎视眈眈看着这个市场，中国的房地产市场是全球增长率和未来市场容量最大的，根据资本的注力原则，很多资本都希望走进这个行业，参与这个行业，在这个行业的成长中获取盈利，但是另一方面，这些资金只能作壁上观，想进无法进。内部中国房地产市场的主导者企业和企业家，又苦于没有更多的资金来把这个行业做大做强。    [2006-3-31 9:34:57]

于宝刚：这里的原因方面有大量的资金需求，再一个有很好的市场。在这个过程中资金渠道没有打通，有很多问题需要我们来解决。今天我们论坛所要探讨的就是怎么样在民营资本和房地产企业之间架起一座畅通的资本渠道。希望今天和我们演讲的专家进行一次互动，就我们本身存在的问题，我们自身和国际资本、民营资本怎样进行融合，进行一种互动和沟通。就是以我们这次论坛为契机，把中原变成解决房地产融资或者说搭建房地产科学融资平台的领跑者和领先者。下面请劳伦斯 朗瓦教授给大家演讲。    [2006-3-31 9:35:48]

劳伦斯 朗瓦：早上好，今天很高兴来到这儿跟大家一起分享，我今天演讲的题目是《美国房地产投资信托基金在美国方面的历史》。现在在屏幕上的是BPT结构，但是我可能会游离这个深入的内容，讲一些REITs（房地产投资信托基金） 在美国的历史，这是一个很复杂的问题，所以在这么短的时间内，我不可能讲得特别的详细，面面俱到，所以请大家原谅。    [2006-3-31 9:36:38]

劳伦斯 朗瓦：我现在是纽约大学的教授，以前我曾经在美国商业银行和一些信托投资基金董事会做过工作。房地产投资基金英文简称叫REITs，现在在全球REITs（房地产投资信托基金） 是一个很热门的话题，我现在要开始讲一下它在美国开始发展的历史。 REITs（房地产投资信托基金） 在美国已经有46年的历史，是1960年诞生的，今天美国市场的REITs（房地产投资信托基金） 其实是在46年的发展过程中，逐步演变过来的。这46年中REITs经过了很多变化，也犯了很多的错误，所以今天的REITs和当初最开始成立时候的REITs是很不相同的。    [2006-3-31 9:37:42]

劳伦斯 朗瓦：现在我们回顾最开始46年前成立的REITs，发现我们当时犯了很多的错误，现在许多国家的REITs吸取了我们很多的教训，现在的REITs做得已经很好了。下面我可能要讲得稍微快一些。    [2006-3-31 9:39:56]

劳伦斯 朗瓦：在最开始时，REITs不是今天的REITs，那个时候的REITs（房地产投资信托基金）都是抵押性的是由商业银行贷款抵押而作为主要资产。我们可能在这里要跳过去一些过程。从60年代抵押型的REITs（房地产投资信托基金） 开始，到70年代这种REITs（房地产投资信托基金）基本上不存在了，因为当中经过了很多危机，包括由石油引起的和几度通货膨胀所引起的。抵押型的REITs（房地产投资信托基金）的成立是由于当时市场的要求所决定的，美国很多的金融工具都是在这种市场要求的前提下产生的。    [2006-3-31 9:41:01]

劳伦斯 朗瓦：在70年代的时候我是一位银行家，当时我的工作就是给这些REITs（房地产投资信托基金） 提供贷款，当时由于经济危机，所以这种抵押型的REITs（房地产投资信托基金）已经逐渐消失了。令大家惊喜的是，从90年代初REITs（房地产投资信托基金）又重新复活了。80年代末、90年代初，它的复活其实是另外一次危机的体现，也就是在那个时候我们的房地产金融再次出现危机。在80年代中期，美国经过了很多繁荣的阶段，房地产特别繁荣是因为出现大量的资金来供给房地产的资金需求，于是出现了很多写字楼、住宅楼等等。还有一个很重要的资金来源是日本的银行，因为大家知道80年代日本是非常发达的，所以很多日本资金流到了美国的房地产市场。80年代末就出现了一些问题，对美国的房地产市场造成了很大的冲击。    [2006-3-31 9:41:56]

劳伦斯 朗瓦：房地产的发展是有周期性的，我们很难去判断我们处在这个周期的哪一个阶段，但在80年代末有三个事件的发生，使我们的周期发生了一个变化。1986年美国国会通过了一项决议，这个决议对当时的房地产市场是一个致命性的打击。我就不在这里讲决议的具体内容了，但是当时由于决议的产生使得美国私人资本对房地产的投资产生了很大的阻碍。1987年，美国股票市场出现了一次很大的危机，格林斯潘先生说是一个泡沫的破灭，我们一天之内就失掉了1/3的资产。受打击最大的当然是金融行业，而金融业又是纽约所有经济最强的支柱。在80年代初建立起来的很多写字楼，本来以为金融业会继续蓬勃发展，但是在这个时候金融业却遭到了很大的打击，这些写字楼也就自然被空置了。    [2006-3-31 9:42:47]

劳伦斯 朗瓦：第三个事件是1989年日本经济的泡沫破灭。本来这些日本的资金是在支撑着美国的商业房地产，这个时候由于日本国内的需要，这些资金都回到了日本国内，这对美国商业房地产又是一次致命的打击。大家可以想象，这三个事件以后，在90年代初，美国商业房地产经历了很大的危机，这就需要去寻找一种新的资金来源。90年代初以前的美国房地产公司都是一些私有公司，他们不能在公开市场上进行集资，资金的短缺使他们处于很危机的阶段，解决这一问题的唯一办法就是使他们能够到公共市场上进行集资。于是，有一些私有房地产公司开始在公开市场上进行招募，那就是现代的REITs（房地产投资信托基金）的开始。    [2006-3-31 9:45:16]

劳伦斯 朗瓦：现代REITs（房地产投资信托基金）的第一家上市公司是一家叫Kingpo，是在1991年上市的，当时我们这些地产人士都非常关注这一只REITs（房地产投资信托基金）的上市，想看一下公众的反映，公众是否会买这种地产股票？因为前三十年，REITs（房地产投资信托基金）的市场反应都非常不好，现在公众能否接受REITs（房地产投资信托基金）？现在我们回过头来看，直到当时的Kingpo的上市，这是房地产发展史上很重要的事情。    [2006-3-31 9:46:16]

劳伦斯 朗瓦：1992年12月份，有另外一只REITs（房地产投资信托基金）上市，它的名字叫克劳布曼散斯。这一只股票上市重要的原因是因为它有一个很复杂的税收结果，它的资金收入不用交税，它在当时也是一个新的事物。所以地产人士又非常关注看看公众能否接受这一只新的股票，结果它成功了。这两只REITs（房地产投资信托基金）的成功，代表了黑暗，这几年几百只REITs（房地产投资信托基金） 的成功上市，它们使得私有房地产公司逐渐开始向公众市场募款。    [2006-3-31 9:47:04]

劳伦斯 朗瓦：我们回顾一下在1990年以前有58家上市的REITs（房地产投资信托基金），那个时候它们的市值是55亿美元。到去年10月底为止，我们已经成长到150家公开上市的REITs（房地产投资信托基金），而市值达到3500亿美元。大家在图上可以看到，（图）抵押REITs（房地产投资信托基金）不是很成功，现在REITs（房地产投资信托基金） 互相之间进行合并，所以数量不是很多，但是市值却很大。就像其他的行业一样，经常有一些合并，有赢家有输家，在我们这个行业也不例外。现在REITs（房地产投资信托基金）已经被公认为是比较安全的投资方式，所以很多年金公司和养老金基金公司也开始进入REITs（房地产投资信托基金）。    [2006-3-31 9:49:33]