主持人：好了，今天上午的课程就到这里结束了，下午我们2：00准时开始，希望大家不要迟到。 [2006-6-10 12:04:29]
邓智仁：上面的找六个设计师，但是重新来做，等于说没有做过标，从头来做，但是时间已经用了，他们通常有几个队伍，他们不是一组人，而有几组人，假如我们选定几个设计师他们通常要省时间、省钱，他们就会用心、用到人力资源来做好这件事，假如他们竞标就不一样了，竞标他们可能拿不到这个事业，他们花的精力就比较少了，他们就会用契机，他们设计院做了非常很好的方案出来，但是中标了，签标之后就决定要重新做，对你的视觉里面有冲击力，但最后是务实了，你必须得做一个比较实际的方案出来，设计公司知道你开发商水平低，就做一个什么东西给你，这个东西不实在，根本是不可行的，通常我说的就是找一个事物建筑所就有一个庞大的规模，就找一个设计院，叫他们提供三个方案给我，他们就老老实实地去做了，很准准确的，用设计任务书。他们就不会随随便便做一个设计任务书出来的。 [2006-6-10 12:02:42]
邓智仁：这是当年没有好好的写好设计任务书。假如设计任务书写得好一趟就到位了，做一次就成功了，把所有问题考虑完了，因为他的开发战略和市场定位、包括时间等等怎么做，一趟就到位了。当然我也要讲两位句话，通常很多开发商，都会找几个建筑师来竞标，我是很反对这个方式的，表现上我们看来，我们找几个设计院来竞标就会更有竞争力，看起来是有用，但是实际上不实用的。 [2006-6-10 12:02:31]
邓智仁：当我们做完开发战略以后，就写设计任务书，一个是招标用，他们按照范围里面来讲，不能超越这个范围，我们不能将这个事不知道哪里是海岸，这是通常开发商所犯的毛病，他说你随便修吧，我曾经做一个做了10多个方案，我也明显看到了，越做越糟糕，很简单，因为事务所也是有成本的，他在这些之后就找学生来做，他们没有时间了，去找一些刚刚学校出来的，你去做这是第五个方案、这是第六个方案等等，越做越糟糕。 [2006-6-10 12:01:01]
邓智仁：现在金融街上的实景都是挺好的商业区了，一流建筑师，也非常的协调，这个项目已经完完全全启动了，我看他的股票70多个亿，在房地产排名里面好象排前10位了，他们从7个亿到70个亿。只在于开发战略决定成败。开发商是非常重要的。 [2006-6-10 12:00:30]
邓智仁：当然今天他们堂堂正正说这就是商业区了。商业区非常好，当时他们做这个决定的时候是非常难的，假定我超过11个亿的投资，因为11个亿等于12个亿。听我的他们可能会被开除，因为他们不听老板的话，不听我的好象我花了几百万就白花了。他们讨论两、三个礼拜之后，就说我们还是听你的，因为这个几百万花在你身上不想浪费，所以他们就偷偷摸摸做了一个配套中心做出来，这个现在已经开盘做得非常好。 [2006-6-10 12:00:08]
邓智仁：所以首先商业我们必须要不能害怕，因为他将来反而会变成一个很好的产品。这个商业区今年就启动了，非常理想。管理阶层有非常大的压力，不能有商业区域，董事局不敢，因为董事局是区政府委派过来的，他们不敢做。管理阶层也听了我的意见，这帮年轻人就配套中心，比如说银行、邮政等等都属于配套的，就改为配套中心了。 [2006-6-10 11:59:41]
邓智仁：第二个问题是当时商业是不景气的但是不代表将来的不景气，搞调研不做商业区，调研的结果就是死掉，但是在房地产方面等于说明供应量多不好卖，今天看到别墅不好卖，因为不好卖是因为大家不开发别墅，就变成好卖了，永远都是刚刚相反的。今天你看到商业不景气，就代表将来商业景气了。反过来，我们现在2005、2006年看到商业区景气，就不行了，商业是很危险的。 [2006-6-10 11:59:15]
邓智仁：我们在商业方面就做了一个行业街（红颜色），包括一个商场，以商业街把商场带动起来，商场和商业街不要分开，比如说人们走路的时候就可以到商业街上的商场，南面是西单，西单也是旧的商业区人非常的多，北城门和南区都有地铁口，他们10万平方米了商业区，我们能不能够有足够的人气啊。我们就没有他们这两个南面和北面的已经成熟的商业区，交通出口，我就给他们解释我为什么要强调这个“商业区”人气上不来，刚才我解释的北区南区上班的时间都没有人了，所以商业区很重要。 [2006-6-10 11:58:26]
邓智仁：比如说外面的人过来，没有交通的问题，也没有不熟悉的问题，办公区里面供应量就少了，所以公寓肯定好卖。办公楼我们也是错位，但是我们的价钱不一样，甲级办公楼也有很多的标准，我们卖2800美金/ 平方米，这些楼我们就搬到这里来，我们是卖1500美金/平方米，这个也是卖2800美金/平方米，这个是错位来卖，然后和酒店合作，要他们去建，这个方式就化解了我们前期的压力了，不同的产品在同一时间推出来，用不同的价位推出来，可以吸引市场，包括公寓。 [2006-6-10 11:58:02]
邓智仁：按照我所有的报告里面，修改的方案，怎么修改？把这个大厦变成两栋，就是像“9.11”的国贸大楼，但是当时还没有发生“9.11”我们建（指大屏幕）这块取代那块。我们把这个改为四栋楼了，我们就做了一个酒店改公寓出来，这两栋办公楼都是容量非常小的办公楼。首先公寓肯定很好卖，因为在商业区里面做公寓肯定好卖的，这是在全世界实现结果是商业区的公寓是最好卖的，办公区近啊。 [2006-6-10 11:57:40]
邓智仁：他说怎么办？我说你重头来过吧。找一个顾问来做，你就交给竞标的人，他们按照内容，市场定位、开发战略等等来设计出来，这个方案才是可行的，当时我是这么给他说的，他们听完之后很害怕，因为不仅有60万美金，还有时间的问题，这是必须要赶到2008年奥运会之前基本完成。所以时间很紧迫。再有三个月的时间，等于浪费五个月的时间，当时他们不知道怎么办了，他们决定先请我做顾问，我就重新帮他做整套开发的计划和调研。他们总共付给我几百万，可能是这个行业里面最贵的了。我一边做一边修改方案。我做完之后，就说强调一个问题，必须要强调商业区域，商业区域不能少于10万平方米，原因在哪里？就是刚才我所说的，包括整个开发、整个图、整个布局都要改变过来。 [2006-6-10 11:57:09]
邓智仁：我们出去喝喝酒吧，我们出去吃饭吧，我们出去喝咖啡吧，星期六星期天我们都可以逗留在这里吧，当时我讲完这个评论以后，问题在哪里，就是这个道理，我常常做这个事，当时整个管理阶层就很难为情，因为这个方案已经市场批了，我这样一说，等于说全盘否定了。 [2006-6-10 11:56:11]
邓智仁：你有7个亿就必须按照市场回笼资金来做事，不然你没有办法来开发了。这个方案2000年出来的，当时的商业市场不景气，刚刚倒闭，之后几年没有人做这个，所以当时区长就强调鹤城区：我们千万不要有商业。我就跟他们说了一个问题，这南区和北区出现了一个什么问题，上班以后人都跑光了，没有人留下来，星期六、星期天整个死城的样子，因为他没有商业区，星期一至星期五，我们住那个核心区的时间，不能再犯其他的毛病。 [2006-6-10 11:51:39]
邓智仁：所以你要投入前面先去建设，这么高的，这个也是很难很难卖的，除非封顶了之后才能卖，大概也要2年的时间。所以周期非常长，没有足够的钱就是做这一回事。我们做策划方案的时候，开发商口袋里面有多少钱，这是我们要了解的。当时他说有7个亿，7个亿只能做一个楼而已，楼的成本是1万一平方米，而体量是100万，要开发起来根本不够用的，就会死在这里不能动了。这个问题在哪里，策划公司不敢问，但是我们做事，我们肯定要坦白的老实地告诉他们，你有多少钱，跟你开发的楼盘是相关的， [2006-6-10 11:50:55]
邓智仁：这是全世界顶级设计公司，SOM，他就故意弄了所记住出来，他就是100平方米而已，他就故意做了150平方米，他为什么要故意这样做，因为他做的高好看啊。他在这里开发的时间，刚才这栋高楼到这里了，然后他在这里也开发了一个办公楼，还有一个会议中心，他们准备用西二环做一个。这里是办公楼，当时我说了一个问题了，你怎么开发的，因为我们按照这个模型来开发的话，就做不成了，一方面要拆迁，一方面要建筑一个这么高的大厦，这里面没有户型了，如果你单纯靠这个开发，市场力量不够，你开发办公楼的时间，没有卖完之前，你这栋楼要开卖了，你卖A办公楼还没有卖完，你又开始卖B办公楼，这个资金回笼就很难了。 [2006-6-10 11:50:30]
邓智仁：比如去年我看了一个开发区，这个策划公司没有做过这种开发区，就停在这里了，死在这里了，他们重点没有抓到开发战略的问题。我就跟他们管理阶层解释这个问题，他就当成他们也没有办法否定我刚才说的问题，所以他很害怕，他们马上你看我我看你，就是因为他们没有打算有一种非常负面的意见出来，我觉得你这块土地根本没有办法开发，这个中标的方案，他就是为了中标的问题，为了需求的问题。 [2006-6-10 11:48:55]
邓智仁：在国内很多政府为什么做不成，他们一跳就跳到建筑设计所，找他们设计一个方案就出来竞标了。来到这里看一下，飞来飞去，接两三块土地，在这里面设计完了，再回到家里，闭门造车，一两天就又飞回去了，他怎么可能吃到这块地啊。 [2006-6-10 11:48:22]
邓智仁：他们很惊讶：“什么错”我说你们不应该先请建筑师来做事，每个建筑师表达了每个功能，一个功能是好好的使用这块土地，不要他浪费，要全部用完它不要浪费土地，第二他给你一个视觉，感觉很沉稳，因为他们中标的时间更加的宏伟了，误导你们感觉这个方案更好。第二个问题他不知道市场是什么东西，这个也不需要他们管。很多他们要做办公楼，有很多种，甲级公寓、等等，酒店也有很多种酒店啊。 [2006-6-10 11:47:45]
邓智仁：可能今天早上鼓掌鼓得太多，有些人已经睡着了。他们找了全世界的有名的六个设计师竞标，每人给他10万美金的承诺，你中标了就能有奖金，去参加这个竞标，包括美国S0M，包括日本资深人士，还有德国的BMP等等，这是世界等级的，他们花了两三个月的时间就做了六个方案出来，点评完了之后，就到市政府去做决定，做完了决定之后，SOM中标了，他就开始开发了，开发之后就找到我，因为他知道我是一个营销专家，他以为只是一个营销专家，他给我去看我们的情况，去看模型，我看完之后，就说可以和你们谈谈吗？管理班子有五、六个人，我就给他说，你们整个过程是错误的。 [2006-6-10 11:47:07]